不動産をTEKO視点で比較し、自分に合う一手を見極める

高所得の会社員にとって、不動産は「やるかやらないか」の二択ではありません。本業の年収、勤務先での立場、使える時間、家族との合意、すでに抱えるローンや資産。この前提が違えば、同じ物件でも正解は変わります。

この記事では、不動産という選択肢をTEKOの視点で比較し、年収600万円から2,000万円規模までの会社員が「自分に合う一手」をどう見極めるかを、実在するメンバーの判断プロセスを手がかりに整理します。表面的に魅力的な選択肢を並べるのではなく、自分の与信・キャッシュフロー・時間・家族の状況を前提に、どの順番で動けば失敗しにくいかを決めることが目的です。あわせて、不動産単体ではなく海外輸出で副収入をつくるという選択肢との組み合わせまで視野に入れて比較します。

結論を先に言えば、判断の精度を決めるのは利回りの大小ではなく、「与信・キャッシュフロー・出口・空室・時間」という5つの軸を自分の数字で埋められるかどうかです。年収700万円の人と年収1,400万円の人では、引ける融資枠も、許容できるリスクも、動くべき順番も変わります。だからこそ、他人の成功額をそのまま追うのではなく、近い属性の人がどこで迷い、どこで決めたかを見るのが近道になります。

年収が1,000万円を超える層は、選択肢が多いぶん、動かなくても生活が破綻しにくい立場にあります。これが判断を先延ばしにしやすい最大の理由です。投資に回せる余力があるのに、3年・5年と検討だけが続き、その間に「時間を味方につける」という最大の資産を失っていきます。

一方で、準備不足のまま急いで動くと別の逆風を受けます。与信を一度に使い切ってしまう、本業の異動や転勤で物件管理が回らなくなる、利回りの表示だけを信じて保有後の収支で苦しむ。動かないリスクと、急ぐリスクは同時に見ておくべきものです。

特に年収1,000万円を超えると所得税・住民税の負担が一気に重くなり、額面が増えても手取りの伸びが鈍る「給与の天井感」が出てきます。TEKOで撮影したあるメンバーは、28歳で年収1,000万円に到達したものの、福岡へのUターンを機に年収500万円まで下がった経験を語っています。1,000万円から500万円へ、給与は環境ひとつで半分になりうる。だからこそ、給与以外の柱を会社員のうちに用意しておく意味があります。詳しくは高所得会社員の資産形成ロードマップも参照してください。

不動産を「良い・悪い」で語る前に、判断を5つの軸に分解します。1つの軸だけで決めると、短期的には魅力的に見えても、長く続けたときに本業や生活を圧迫します。

この5軸は、期待できるリターンと引き受けるリスクを同じテーブルに並べるための枠組みです。他人の成果額を基準にしすぎないことも重要です。同じ年収700万円でも、残業時間、扶養、住宅ローン、転勤可能性、学習に使える時間は人それぞれ違います。比較すべきは結果の金額ではなく、そこに至る制約条件です。

5軸のうち、会社員が最初に過小評価しがちなのが④の空室と⑤の時間です。入居率95%という前提は平時の数字であり、退去が重なれば空室が3カ月続くこともあります。突発的な修繕30万円が本業の繁忙期に重なったとき、誰がどう対応するのか。買う前の利回りより、買った後の運営負荷を先に見積もる人ほど、長く続きます。各軸の深掘りは与信を活かした不動産の始め方でも扱っています。

与信は不動産で最初に効く資産です。会社員の与信は年収・勤続年数・勤務先の属性で大きく変わります。下表はあくまで考え方の目安ですが、自分がどの帯にいるかを意識するだけで、検討する物件の規模が現実的になります。

ここで強調したいのは、与信は一度使うと次が制限される消費資産だということです。半導体メーカーで装置営業を担当し、年収1,400万円（35歳時の見込み1,700万円）というメンバーは、本業の与信が強いからこそ、その枠をどこに投下するかを慎重に設計していました。年収が高い人ほど、最初の1戸で枠を雑に使わない判断が効いてきます。

逆に年収600〜700万円帯は、いきなり大きな1戸に枠を投じるより、副業で月10万〜25万円規模のキャッシュと実績を作り、与信交渉に持ち込む順序が現実的です。融資の準備については融資を引くために会社員が準備すべきことが参考になります。

ここからは、TEKOで撮影した実在のメンバーが、不動産の前でどう判断したかを見ます。自分と条件が違う人の成功例をそのまま真似るより、近い条件の人がどこで迷い、どこで決めたかを見る方が実務に落とし込めます。

海外輸出と不動産を両輪にした34歳の事例

講師のハオは、34歳で家賃年収1億円超、月間キャッシュフロー200万円規模を不動産で築いています。同時に海外輸出では月利が最大200万円、安定して100万円という二本柱です。元は三大海運会社で連結決算を担当し、28歳で年収1,000万円。福岡へのUターンで年収500万円まで下がった局面を、事業と不動産の再構築で乗り越えました。給与に依存しない柱を複数持つことの強さが、この事例に凝縮されています。詳細は34歳・海外輸出で家賃年収1億円規模を築いた事例で読めます。

3年前のワンルームを損切り中のメンバー

別のメンバーは、3年前にワンルームマンション投資を経験しました。しかし不動産取得税・固定資産税・金利上昇の負担が重くのしかかり、直近で損切り売却を進めています。並行して海外輸出を伸ばし、月利は数千円から1〜2万円、10万円、30〜40万円、40〜50万円、60万円（2025年4月）を経て、5月以降は100万円超、撮影時点の7月には150万円水準まで到達。海外輸出に取り組み始めて1年4カ月強での到達点です。体制は本業3〜4時間＋副業最大2時間、本人10品＋母5品の1日15品。最終的には海外輸出・不動産・薬局経営の3本柱ポートフォリオを構想しています。不動産で痛手を負っても、別の柱で立て直せた点が示唆的です。

融資を5〜6回断られた薬剤師の一期生

TEKO一期生の薬剤師メンバー（34歳・年収約700万円）は、融資を5〜6回断られながらも準備を整え、最終的に融資を獲得しました。家業の事業承継リスクを抱えつつ、副業は月25万円規模。コミュニティで月利200万円規模の先行事例に触れたことが、挑戦を続ける後押しになったといいます。「断られた=向いていない」ではなく、与信と事業計画を整えて再挑戦した過程が学びになります。

会社員が資産形成を始めるとき、与信を温存しながらキャッシュと実績を先につくる順序が効きます。29歳の鉄道会社員（電気系職種・TEKO6期生）は、2025年8月に海外輸出を開始し、初月12万円。1日10出品でジャンルを絞らず、ウォッチ数の蓄積データから売れ筋を見極める進め方でした。撮影時点は開始2カ月目で、不動産コースは「必ずやる予定」と順序立てています。まず月12万円規模のキャッシュと出品オペレーションを固めてから不動産へ進む、という現実的なルートです。

一方、本業の与信が強い半導体メーカーの年収1,400万円層なら、与信を活かして不動産を先に検討する設計も合理的です。つまり「どちらが正解」ではなく、自分の与信の強さと使える時間で順序が変わります。海外輸出で月10〜30万円のキャッシュと実績を作ってから与信交渉に臨むルートと、強い給与与信を先に物件へ投下するルート。両者の比較は海外輸出と不動産の二刀流ポートフォリオで整理しています。

利回りだけで決めると、融資条件・修繕・売却時の選択肢を見落とします。前述のメンバーがワンルームで負担に感じたのは、不動産取得税・固定資産税という保有コストと、金利上昇による返済増でした。表面利回りが6〜8%に見えても、これらを引いた実質の手残りは大きく目減りします。さらに金利が1〜2%上昇すれば、毎月の返済はさらに重くなります。

損切りは失敗ではなく、出口戦略の一部です。判断基準は次の3点に絞れます。

• —保有を続けても月次キャッシュフローが赤字から黒字に転じる見込みがあるか
• —金利が1〜2%上昇したときに返済が耐えられるか
• —売却損を、別の柱（給与や海外輸出）で吸収できるか

実際に前述のメンバーは、海外輸出の月利が150万円水準まで育っていたからこそ、不動産の損切り損失を吸収しながら出口へ進めました。「持ち続ければいつか上がる」という前提だけで判断を止めないことが、長期で生き残る条件です。区分マンション特有の注意点はワンルームマンション投資の落とし穴に詳しくまとめています。

TEKOの不動産コースでは、買う前の物件選定だけでなく、保有後の収支と本業への影響まで見て判断します。特に重視するのは、読者が自分に近い属性のメンバー事例を見つけ、年収・職種・時間の制約・家族状況まで含めて比較することです。

買う前に見るべきは「この物件は儲かるか」ですが、買った後に効くのは「この物件を本業を続けながら運営できるか」です。空室3カ月、突発的な修繕30万円、入居者トラブルといった事象が、本業の繁忙期に重なっても回せる体制かどうか。年収1,400万円の本業を持つ人ほど、繁忙期に物件対応を抱え込めません。理想の利回りより、現実の運営負荷を先に見ます。不動産投資カテゴリの記事一覧から、近い属性の判断事例を探せます。

事例の数字を読むときは、その数字が何を指すかを必ず分けて読みます。ハオの海外輸出「月利最大200万円」と「安定100万円」は、ピークと平常の違いです。あるメンバーの「月利150万円水準」も、撮影時点（7月）の到達点であって、数千円から1年4カ月強かけて積み上げた結果である点を見落とすと、再現性を誤解します。半導体メーカーのメンバーの副業月利30万円も、本業1,400万円の傍らで積んだ数字であり、本業との両立可否まで含めて見るべき指標です。

• —売上なのか、経費を引いた利益なのか
• —税引前なのか、税引後の手残りなのか
• —一時的なピークなのか、継続している水準なのか
• —本人だけの数字か、外注（1日15品体制など）を含めた数字か

不動産でも同じです。表面利回り6〜8%と実質利回り、満室想定と入居率95%は別物です。古い情報を現在の金利・税制にそのまま当てはめないことも重要です。月利の推移を「数千円→10万円→30〜40万円→100万円超→150万円」と並べて見れば、瞬間の最大値ではなく、どれだけの期間でどの水準に落ち着いたかが判断材料になります。数字を額面どおりに受け取らず、条件まで分解して比較する習慣が、判断の精度を上げます。

最後に、この記事の判断軸を自分の状況へ落とし込む手順です。TEKOの公開面では、海外輸出や不動産コースの価値を短絡的な成功譚として扱いません。本業を活かし、現実的なリスクを見たうえで選択肢を増やせるかを重視します。

年収600〜700万円帯なら副業で月10万〜25万円の実績を先に積む、年収1,400万円帯なら与信の使いどころを設計する、というように、同じ3ステップでも入り口は年収帯で変わります。この手順で、行動を急いで確認不足のコストを払うことも、選択肢を放置して時間を失うことも避けられます。近い事例としては29歳・鉄道会社員が海外輸出を始めた事例、34歳・薬剤師が融資を獲得した事例、半導体メーカー年収1400万の会社員が副業を選んだ理由が参考になります。本業を壊さない設計の考え方は本業を壊さない副業設計の考え方にまとめました。

理想論ではなく、いまの条件で何が現実的かを確認したい場合は、無料個別面談で自分の一手を相談するのが近道です。面談では、年収・時間・家族状況の制約を前提に、不動産・海外輸出・その併用のどれが自分に合うかを一緒に整理していきます。