サラリーマン大家が「本業を辞めない」本質的な理由

年収1,100万円の会社員が、家賃収入2,000万円を得ている。数字だけ見れば「もう会社を辞められる」と思うのが普通だろう。

ところが実際には、この規模の不動産ポートフォリオを持つ高属性サラリーマンほど、本業を手放す判断を慎重に避ける傾向がある。それは単なる保守性ではない。

与信という「使い続けて初めて機能する資産」の構造を理解しているからだ。

本記事では、サラリーマン大家が収益面で本業を超えても辞めない理由を、融資構造・キャッシュフロー・リスク設計の3軸から解説する。不動産投資を「次の一手」として考えているハイキャリア層に、判断の根拠となる視点を提供したい。

結論から言う。本業を続けることが「融資を引き続け、規模を拡大する」ためのインフラになっている。

不動産投資において最も重要な資源は、自己資金ではない。融資の引き出し力、すなわち与信枠の大きさだ。

金融機関がローン審査をする際、最も重視するのは「安定した給与所得」の存在だ。国土交通省「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、審査項目として「年収」を重視すると回答した金融機関は95.0%にのぼる。

家賃収入は「事業収入」として扱われることが多く、給与所得とは評価の重みが異なる。

つまり、本業年収1,100万円という数字は、銀行の審査テーブルにおいて、家賃年収2,000万円とはまったく異なる意味を持つ。

与信とは、ひらたく言えば「金融機関が貸してくれる総量」だ。信用枠とも呼ばれる。

この与信は、主に以下の要素によって決まる。

• —勤務先の属性（大企業・上場企業・外資・医師・弁護士など）
• —年収と雇用の安定性（給与所得の継続性）
• —金融資産の保有量（流動性の高い資産）
• —既存の借入状況（現在のローン残高と返済負担率）
• —不動産の収益性（保有物件のキャッシュフロー）

注目すべきは、「勤務先の属性」と「雇用の安定性」が最上位に位置することだ。

GAFA・外資金融・総合商社・大手コンサル勤務者は、年収の絶対値だけでなく「在籍している」という事実だけで、審査において大きなアドバンテージを得る。

逆に、たとえ家賃収入が月200万円を超えていても、「本業を辞めた」瞬間に属性が変わる。事業所得者として再分類されると、同じ金融機関でも審査の通りやすさが大きく変わるケースがある。

これが、サラリーマン大家が「辞めない」本質的な理由だ。

※上記はあくまで参考水準。金融機関・物件・案件によって大きく異なる。

金利が1%違うと、1億円の借入で年間100万円の差が出る。10億円規模のポートフォリオを持つなら、その差は1,000万円だ。

日本銀行の統計（2025年時点）では、政策金利の段階的引き上げが続くなかでも、高属性サラリーマンへの不動産融資金利は、ノンバンク系と比較して依然として構造的に低水準にある。

この差を「本業を辞める」ことで手放すのは、資産形成の観点から見ると大きな機会損失になりうる。

仮に以下のような属性を持つAさんのケースで考えてみる。

Aさんのプロフィール

• —42歳・総合商社勤務
• —本業年収：1,100万円
• —保有物件：区分マンション3戸＋一棟アパート1棟
• —家賃年収（満室ベース）：2,000万円
• —借入残高：8,000万円（平均金利2.2%）

この数字を見て「もう辞めていい」と感じる人もいるだろう。

しかしAさんが辞めない理由はここにある。現在の借入残高8,000万円に対し、まだ融資余力がある。保有物件の表面利回りは平均7%台を維持しており、金融機関との関係も良好だ。

次の一棟を取得するための融資打診が、すでに進んでいる段階にある。

本業を辞めた瞬間、この打診はどうなるか。審査の難易度が上がり、条件が変わる可能性がある。10年後、20年後の資産規模を考えたとき、今の本業継続は「コスト」ではなく「資産拡大のインフラへの投資」に見えてくる。

不動産投資の規模拡大は、融資の積み重ねによってなされる。融資を積み重ねるには、属性の維持が不可欠だ。

つまり「本業を持ちながら増やす」フェーズには、論理的な順序がある。

多くのサラリーマン大家が失敗するのは、「家賃収入が増えた」段階で早急に本業を辞めるパターンだ。

不動産経営は、景気・金利・空室率・修繕コストなど、コントロールできない変数が多い。本業という「安定した収入軸」を持ち続けることは、リスクヘッジとしても機能する。

資産形成の文脈でサラリーマン大家を語るとき、「取得」と「運用」ばかりが注目される。しかし本当に重要なのは、出口の設計だ。

リスク1：金利上昇リスク

日本銀行は2024年3月にマイナス金利を解除し、2024年7月・2025年1月と政策金利を段階的に引き上げた。変動金利を主軸にしている場合、返済額が増加する局面が現実のものになっている。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」などによると、住宅ローン保有世帯のうち変動金利型の割合は7割を超えている。

金利が1%上昇した場合の影響は、借入8,000万円で年間80万円の返済増だ。2〜3%の上昇になれば、キャッシュフローを大きく圧迫する可能性がある。

リスク2：空室リスク

地方・築古・競合物件の増加など、空室リスクの要因は構造的に増加傾向にある。都心・駅近・高スペックでも絶対ではない。空室率が10%上昇した場合（2,000万円収入なら▲200万円）の影響を、事前に試算しておく必要がある。

リスク3：流動性リスク

不動産は換金に時間がかかる。「急にまとまった資金が必要」という局面で、適正価格での売却が難しいケースもある。流動性の高い金融資産（株式・現金等）をポートフォリオの一部として保持しておくことが、安定した資産形成の前提になる。

ここで一歩引いて、アセットアロケーションの視点から整理する。

投資の世界では、ポートフォリオを「リスク資産」「安定資産」に分けて管理するのが基本だ。高属性サラリーマンにとって、本業の給与収入は事実上「安定軸」に近い。

この前提で考えると、不動産投資はリスク資産として位置づけられる。つまり「給与（安定軸）×不動産（成長・レバレッジ軸）×株式・投信（流動性軸）」という3軸のアロケーションが成立する。

この表で見ると、本業給与は「与信への寄与」という点で他の資産クラスと比較にならないほど強力だ。

不動産はレバレッジが使える代わりに流動性が低い。株式は流動性が高い代わりにレバレッジが難しい。三者のバランスをとることが、ハイキャリア層の資産形成における現実的な最適解になりやすい。

最後に、本業を手放してもよいタイミングについて触れておく。

サラリーマン大家として成熟したポートフォリオを持つ人たちが「本業を手放す」判断をするとき、共通して見られる条件がある。

条件1：金融機関との関係が法人ベースで完結している

個人属性に依存せず、保有法人の財務内容や実績で融資を引ける状態になっている。これが整っていれば、属性の喪失リスクを法人の実績でカバーできる。

条件2：借入が適正水準まで圧縮されている

新規融資の必要がない、あるいは必要でも法人信用で対応できる段階になっている。拡大フェーズが終了し、守りの運用に転じている局面がこれに当たる。

条件3：キャッシュフローの変動リスクを吸収できる流動性資産がある

不動産収入が半年ゼロになっても生活・返済が継続できる金融資産を確保している。これがないと、空室が重なった局面で詰んでしまうリスクがある。

この3条件が揃う前に「もう家賃が多いから辞めよう」と判断するのは、ファイナンシャルプランニングとしてリスクが高い。

逆に、この条件が整った段階で「本業を続ける理由がなくなる」ケースは実際にある。それは個人の価値観と財務状況の問題であり、どちらが正解とは言えない。

※不動産投資・融資・税務に関わる判断は、税理士・司法書士等の専門家に必ずご確認ください。