「会社にコントロールされない人生にしたい」43歳・大企業課長ウメさんが1年で3棟、“サラリーマンをおまけ”にする不動産戦略とは？【TEKO独占インタビュー】

「洗濯機が壊れて入会を迷った」ところから、1年で3棟へ

ウメさんは、東京23区に住む43歳の会社員だ。大企業に20年勤め、いまは課長職に就いている。外から見れば盤石なキャリアで、資金面に無理を抱えていたわけではない。ただ、洗濯機の買い替えで20万円ほどの出費が重なった時期でもあり、「このタイミングで入っていいのか」と、笑い話のように振り返りながら入会前の迷いを話していた。

それでも個別面談で背中を押され、動き出した。不動産コースに入ったのは前年の11月ごろ。不動産のことがまだよく分からない状態からのスタートだったが、そこから約1年で保有物件は3棟まで増えた。オリックス、スルガ、関西未来と、金融機関を切り替えながら着実に積み上げた結果だ。大きな支出を雑に流さない堅実な人が、1年で3棟の大家になる。ウメさんのインタビューは、その変化の中身を丁寧に見せてくれる。

20年勤続・課長という「文句ない属性」を、資産に変える

ウメさんの最大の武器は、本業のキャリアそのものだ。強い会社名、20年近い勤続、現在の課長職という属性があり、金融機関からは「この属性なら文句ないです」と言われるほどだった。周囲のTEKOメンバーからも「ウメさんって何者ですか」と一目置かれる存在になっている。

本人は「俺は庶民なので」と繰り返すが、その強い会社属性を、ウメさんは正面から資産形成に使うと決めている。「ここまで来たら会社の属性を使って、ひたすら買い増していく」。無理に昇進を狙うのではなく、いまある立場を融資の土台として最大限に活かす。役職を上げれば責任も束縛も増えるだけだと考え、あえて「上がりたくない」と語るあたりに、会社員という肩書きとの距離の取り方がよく表れている。

住宅ローンがあっても、不動産投資は止まらなかった

ウメさんは3〜4年前に東京23区の分譲マンションを購入し、住宅ローンを組んでいる。相場はその後1.5〜2倍近くまで上がり、「いま売ったら自分では買い直せない」ほどの含み益が出ている状態だ。一方で、5,000万〜6,000万円規模の住宅ローン残債は、投資用ローンの審査に少なからず影響した。

実際、1棟目のオリックスでは「住宅ローンがなければフルローンが出ていたはず」で、残債を見られた分、融資比率は95%にとどまった。ただ、ウメさんが伝えているのは、住宅ローンがあると不動産投資はできない、という思い込みが必ずしも正しくないということだ。多少の影響はあっても、投資そのものが不可能になるわけではない。自宅の含み益を評価してくれる金融機関もあり、見られ方を理解して動けば、住宅ローンは足かせにも武器にもなり得る。

フルローンを待つより、95%で早く買って実績を積む

ウメさんの購入判断には、一貫した考え方がある。フルローンが出るのを待って半年止まるより、95%でも良い物件を早く押さえるほうがいい、という割り切りだ。「95%でいい物件を押さえて、残債も減って、実績も積めるなら、その方がいい。フルがいつ出るか分からないし、待っている間に半年経つこともある」。

この感覚は、給与属性がしっかりしている人ほど効いてくる。融資比率95%は世間的には高い水準だが、良い物件を早く回し始めれば、家賃で残債は着実に減り、次の融資につながる実績も積み上がる。1棟目では、募集家賃を6万円から6万3,000円へ引き上げてもすっと入居が決まった。満室運営を続けながら、待つのではなく動くことで拡大スピードを保っている。

新築は立地、築古は建物——見方を分ける購入基準

ウメさんはこれまで新築・築浅を中心に3棟を進めてきた。新築については「立地を素直に見る」というスタンスだ。建物の品質は売主側も見ている前提なので深追いせず、住環境や部屋の広さが極端に悪くなければよい、と割り切る。土地から新築を組む方式は原材料高騰で建築費が跳ね上がるリスクがあるが、ウメさんが選んだのは土地と建物のセット型で、そのリスクをある程度回避できていた。

一方で、これから築古に踏み込むなら見方は変わる、とも語る。中古や築古は建物の中まできちんと確認する必要があり、金利や土地値、利回りのバランスがシビアになる。「築古なら利回りは9%、できれば10%は欲しい」という水準感も持っている。新築は立地、築古は建物と運営の現実まで——対象によって基準を切り替える姿勢が、堅実な拡大を支えている。

金融機関の「波」に乗る——不動産という情報戦

不動産の融資には「波」がある。ある金融機関が積極的に貸し出すタイミングに乗れるかどうかで、進み方が大きく変わる。ウメさんは、関西未来が動き始めた時期にうまく乗れた感覚があると振り返る。「関西未来で初めて波乗りできた」。開いているうちに動けた人が強く、遅れれば同じ扉が閉じてしまう世界だ。

だからこそ、複数の金融機関とのつながりや、仲介が持つ地域ごとの情報が効いてくる。仲介によって得意な金融機関があり、同じ滋賀の銀行でも「この会社経由なら最低金利」といったルートの違いがある。ただし申し込み回数やお手付きの問題もあり、一社に寄せすぎると他で出しづらくなることもある。次に狙うのは滋賀銀。ウメさんにとって不動産は、物件選びであると同時に、情報戦でもある。